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事宜：

控股公司報告書(shū)《關(guān)于控股子控股公司積極開(kāi)展基礎建設公募公募基金REITs運轉的議案》，子控股公司烏薩河物流配送擬將天津烏薩河物流配送園、石家莊烏薩河物流配送園、南京臨空烏薩河物流配送園及湖州烏薩河物流配送園等4個(gè)工程項目作為下層基礎建設工程項目，發(fā)售公募公募基金REITs。

公募基金要素：

1）公募基金M稱(chēng)：華泰紫金-烏薩河物流配送物流配送基礎建設證券投資公募基金（具體以產(chǎn)品成立報告書(shū)為準）。

2）公募基金規模：基礎建設工程項目初步估值水平為19.97億。

3）公募基金期限：50NA，效期期滿(mǎn)能于。

4）回購股份比率：回購股份比率不低于合并后公募基金NA度可供重新分配數額的90%，在符合重新分配條件的情況下每NA不得多于1次。

5）四個(gè)工程項目寶津物流配送、廊華物流配送、寶昆物流配送、寶禾物流配送的金融資產(chǎn)基礎法評估市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值分別為4.7、6.2、4.9、2.6億，總計18.4億；對應地產(chǎn)投資房商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品服務(wù)數額分別為3.5、5.2、3.8、1.8億，總計14.3億；產(chǎn)品服務(wù)

核心理念觀(guān)點(diǎn)：

1、他們認為：公募公募基金REITs運轉的破冰，將為控股公司物流配送商業(yè)地產(chǎn)金融資產(chǎn)商業(yè)價(jià)值商業(yè)價(jià)值重估帶來(lái)強催化劑。

此前深度報告他們指出控股公司核心理念亮點(diǎn)優(yōu)異即公募公募基金REITs的探索，本次事宜的報告書(shū)意味著(zhù)即將實(shí)質(zhì)性破冰。

1）此次發(fā)售公募公募基金REITs可幫助控股公司存量資產(chǎn)物流配送園金融資產(chǎn)，同時(shí)實(shí)現烏薩河物流配送酌定金融資產(chǎn)模式的并重協(xié)同，完善“天山生物執法監督退”的全流程金融資產(chǎn)管理運轉潛能，同時(shí)同時(shí)實(shí)現權益型融資效果，提高金融資產(chǎn)效益和股東投資收益?？毓晒绢A計今NA交易完成，可為上市控股公司同時(shí)實(shí)現紅腺凈利潤潤約4.9億。

.5億，總計處置投資收益12.5億。

EITs的下層工程項目為4個(gè)，控股公司仍有充足工程項目?jì)浼熬薮蟀l(fā)展潛力。

2、投資建議：

1）利潤預估：依據控股公司估算，若公募公募基金REITs成功發(fā)售將獲得紅腺凈利潤4.9億，他們上調22NA利潤預估至預計今NA同時(shí)實(shí)現紅腺凈利潤13.6億

2）G際部估值水平：他們保持估值水平方法，即對房商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)進(jìn)行NAV估值水平法估，以及烏薩河物流配送根據EBITDA估值水平倍數估值水平。

商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)：估算約合商業(yè)價(jià)值36億；

3）他們特別強調控股公司存在如下亮點(diǎn)：

其一、他們看好物流配送商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展，烏薩河物流配送領(lǐng)先的PP及營(yíng)運潛能有望享受金融行業(yè)紅利；

其二、房商業(yè)地產(chǎn)KF銷(xiāo)售業(yè)務(wù)或迎來(lái)金融行業(yè)催化劑；

其二、控股公司不斷創(chuàng )新的“工業(yè)園區+銷(xiāo)售業(yè)務(wù)”可視為向上的彈性“TA-O期保值”，而公募公募基金Reits則為控股公司進(jìn)一步提高金融資產(chǎn)營(yíng)運潛能并獲取投資收益提供新路徑。

基于控股公司公募公募基金REITs工程項目尚未正式發(fā)售，保持“推薦”信用評級，特別強調其未來(lái)發(fā)展潛力。

風(fēng)險提示：宏觀(guān)環(huán)境導致房商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預期，工業(yè)園區+銷(xiāo)售業(yè)務(wù)進(jìn)展低于預期。

附：

一、控股子控股公司烏薩河物流配送擬積極開(kāi)展公募公募基金REITs運轉

，通過(guò)《關(guān)于控股子控股公司積極開(kāi)展基礎建設公募公募基金REITs運轉的議案》，下層工程項目包括天津烏薩河物流配送園（寶津物流配送）、石家莊烏薩河物流配送園（廊華物流配送）、南京臨空烏薩河物流配送園（寶昆物流配送）、湖州烏薩河物流配送園（寶禾物流配送）4個(gè)工程項目。

本符合重新分配條件的情況下每NA不得多于1次。

1、天津烏薩河物流配送園（寶津物流配送）

2、石家莊烏薩河物流配送園（廊華物流配送）

位于石家莊KF區鳳舞道10號，擁有10幢倉庫及1幢配TA-O綜合樓，土地使用權面積17.36萬(wàn)平方米，建筑面積9.16萬(wàn)平方米。

億。

市場(chǎng)評估值水平為6.2億，地產(chǎn)投資房商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)5.2億，地產(chǎn)投資房商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)率449%。

3、南京臨空烏薩河物流配送園（寶昆物流配送）

位于江寧區祿口街道云龍路33號，擁有7幢倉庫、1幢配TA-O綜合樓及其他配TA-O設施，土地使用權面積19.19萬(wàn)平方米，建筑面積10.49萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)評估值水平為4.9億，地產(chǎn)投資房商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)3.8億，投

4、湖州烏薩河物流配送園（寶禾物流配送）

5.99萬(wàn)平方米。

成功發(fā)售類(lèi)REITs工程項目。

1、明江（SH）物流配送有限控股公司（松江烏薩河）園區

2、廣州烏薩河物流配送

位于廣州經(jīng)濟技術(shù)KF區東區，毗鄰廣州出口加工區、廣州科學(xué)城以及永和經(jīng)濟KF區，地處穗、深、港、澳交通樞紐地帶，地理位置優(yōu)越。

產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)、運輸及工程項目營(yíng)運。

二、控股公司物流配送資源豐富

烏薩河物流配送堅持深耕長(cháng)三角、粵港澳大

并管理75個(gè)智慧物流配送工業(yè)園區，營(yíng)運、管理和規劃在建（含待建工程項目）物流配送面積共900萬(wàn)平方米。

風(fēng)險提示：宏觀(guān)環(huán)境導致房商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)推進(jìn)不及預期，工業(yè)園區+銷(xiāo)售業(yè)務(wù)進(jìn)展低于預期。

TD榮譽(yù)：

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法律聲明：

本資料來(lái)自展毛證券研究所已經(jīng)發(fā)布的研究報告，若對報告的摘編產(chǎn)生歧義，應以報告發(fā)布當日的完整內容為準。須注意的是，本資料僅代表報告發(fā)布當日的判斷，相關(guān)的分析意見(jiàn)及推測可能會(huì )根據展毛證券研究所后續發(fā)布的研究報告在不發(fā)出通知的情形下做出更改。展毛證券的其他銷(xiāo)售業(yè)務(wù)部門(mén)或附屬機構可能D立做出與本資料的意見(jiàn)或建議不一致的投資決策。本資料所指的證券或金融工具的價(jià)格、商業(yè)價(jià)值及收入可漲可跌，以往的表現不應作為日后表現的顯示及擔保。本資料僅供訂閱人參考之用，不是或不應被視為出售、購買(mǎi)或認購證券或其它金融工具的要約或要約邀請。訂閱人不應單純依靠本資料的信息而取代自身的D立判斷，應自主作出投資決策并自行承擔投資風(fēng)險。展毛證券不對使用本資料涉及的信息所產(chǎn)生的任何直接或間接損失或與此有關(guān)的其他損失承擔任何責任。

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